上海顶流学区房价格跌回6年前 学区房价格已经悄悄走下神坛

　　坐拥双学区、自砍一刀挂牌、还能面谈折扣……上海最核心地段的学区房，如今也待价而沽。日前，网传“两年血亏300万，上海福外学区房1000万直接跌价到600万”，有记者走访紧邻陆家嘴的世纪大道区域发现，各家中介门前挂牌的学区房价格已经悄悄走下神坛，尽管看上去部分房源单价仍在10万元以上，但实际成交价已经跌破了预期。

图源：卡乐图片 贾琼 摄

　　“价格跌回2017年了。”我爱我家门店中介张利萍（化名）表示。和此前动辄十七八万元的单价相比，下跌300万元并不夸张。

　　从上海链家公布的近几周带看量来看，周度带看依然维持在8月份的水平。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦分析，当前利好政策刺激效应已过，从几个前瞻指标来看，包括带看量、挂牌价格、经理人指数等等，基本上回到政策出台前的位置了。

　　而上海的市场基础规模仍在，成交数据也反映了市场需求的指向。从链家公布的10月份上海二手房成交从总价段来看，今年前10个月，300万元以上的成交占比增加，其中，400万-600万元的占比11.9%，增加1.1个百分点。

　　那么，市中心“老破小”学区房是否还有发展潜力？

　　卢文曦指出，还是要具体问题具体分析，市中心医疗资源、交通、教育配套比较成熟，可能还会有稳定的租金回报率，但是外环以外压力就比较大，任何产品都是有生命周期的，远郊小面积老旧房屋已经过了价格快上涨的时期，接下来的价值会慢慢减少，跑输大盘的概率比较大。

　　房价大幅下跌 老百姓最吃亏

　　中国社会科学院金融研究所所长、国家金融与发展实验室主任张晓晶称，很多中低收入家庭可能会觉得房价下跌以后就能买得起房 了，他们是从个人角度来看问题。数据显示，中国房产财富占居民财富的比重，城镇大概是60%-70%。高收入家庭有更多的商业财富和其他财富，包括海外财富。

　　所以房价下跌以后，对高收入家庭几乎没有影响。但对于房产价值占所有财富价值比重达到百分之六、七十的家庭，主要是中低收入家庭，损失就很大。

　　从国际经验看，OECD国家经验显示，如果房价下跌到0，贫富差距实际上是扩大的，基尼系数大概是从0.66上升到0.82左右，变成了过去的1.24倍。

　　张晓晶指出，如今住房拥有率已经非常高，那些拥有房子的中等收入家庭，包括收入水平低一些的家庭，他们将面临的就是财富缩水。

　　居民部门为什么资产负债表衰退，也不愿意去消费了？张晓晶分析，就是因为受到资产缩水的巨大冲击，而资产缩水就是房价下跌造成的。他认为，防止财富缩水最好的办法是保证房地产的平稳发展。

　　一线城市有望引领 房地产市场企稳回暖

　　近两个月以来，房地产市场各项支持政策在全国范围内相继落地，政策效应正逐步显现，房地产市场出现回暖信号——一线城市房地产市场率先复苏。

　　根据国家统计局公布的9月份70城房价数据，一线城市新房销售价格环比由8月份的下降0.2%转为持平，其中，北京和上海环比分别上涨0.4%和0.5%，上海领涨全国。

　　从二手房市场来看，9月份二手房价格环比上涨城市为4个，较8月份增加了1城。一线城市环比连续4个月下降后首次转涨，涨幅为0.2%。其中，北京以0.7%的涨幅领跑全国二手房市场；其次是上海，二手房价格环比上涨0.6%。

　　有业内人士认为，京沪二手房价格环比有所增长，主要得益于此前京沪“认房又认贷”政策实施严格，落实“认房不认贷”以后，释放的需求潜力比较大，特别是京沪老旧二手住房多，改善型需求潜力大，二手房活跃度增加。

　　需要指出的是，虽然一线城市率先复苏，但这种复苏还不稳定，一线城市内部仍存在分化。广州和深圳的新房价格继续下跌，环比跌幅分别为0.6%和0.5%，同比跌幅为1.7%和3%。广州的二手房价格环比下降0.7%，深圳的二手房价格则环比持平。

　　（中国小康网综合每日经济新闻、金融界）