杠杆上的深圳楼市：真正的刚需已入不了市

        深圳在2015年的住房贷款突破6000亿元。从这个意义上来说，深圳楼市可谓“杠杆楼市”。深圳楼市的暴涨，最坏的影响是真正的刚需已经入不了市了。

2015年北上广深的房价持续上涨，特别是深圳以47.5%的同比涨幅排在首位，这得益于深圳放开信贷，在2015年的住房贷款突破6000亿元。深圳以全国百分之一的人口，占据了约5%的住房贷款额度，可谓是名副其实的“杠杆楼市”。但业内人士则指出，深圳楼市去年以来的暴涨，透支了未来几年的涨幅，也让深圳想买房的年轻人彻底远离市场。

根据国家统计局最新数据，2015年北上广深的房价持续上涨，上海、北京、广州以18.2%、10.4%、9.2%的同比涨幅排在前几位，深圳更是以47.5%的同比涨幅排在首位，大大出乎市场的意料。今年年初，北京青年报记者特地前往深圳，试图揭开深圳楼市暴涨之谜。

现状

深圳楼市还停在高增长的惯性里

2015年深圳的楼市，走出了有异于北上广三个一线城市的另类曲线，在全国普遍低增长或负增长的情况下依然一枝独秀，领涨全国。2015年深圳新建商品住宅与二手住宅价格涨幅均超四成，这意味着如果有投资者在2014年年末花100万在深圳买了一套房子，一年之后，已经赚了40多万。

北青报记者1月初在深圳了解到，当地的许多购房者目前仍停留在高增长的惯性里，对2016年的深圳楼市仍然抱着必涨的信心。但也有不少楼市观察者指出，2015年深圳的行情已经过度透支了未来的潜力。2016年的深圳楼市将难现2015年的火爆行情，从目前的走势和涨幅来看，高杠杆下的高涨幅已经难以持续。

万科副总裁谭华杰也曾对媒体表示，深圳楼市去年以来的暴涨，透支了未来几年的涨幅，接下来两三年估计涨不动了。

仅一河之隔的深圳和香港，2015年楼市的表现可谓是“冰火两重天”。由于住宅供应增加、经济状况走弱、资本市场遇冷等原因，去年香港的房价就开始有了松动的迹象。里昂证券的报告显示，香港房价在2015年最后一个季度下跌了7.5%。香港差饷物业估价署的数据指出，香港私人住宅楼价指数在经历了两个月下跌后，去年11月降至293.4的低位，创去年3月以来新低。中原地产的数据也显示，香港二手住宅价格第四季度下跌6.9%，创下七年来的最大季度跌幅。

北青报记者了解到，在深圳地产圈有这么一个观点在流传，就是随着美元走强，香港楼市将下滑，而深圳经济维持高增速，深圳房价不久后将赶上香港。如今有不少香港人到深圳买房，他们认为，尽管深圳房价涨得快，但仍然只有香港房价的一半，投资空间较大。

深港之间楼市悄然发生的变化，正在被越来越多的市场人士所觉察。春江水暖鸭先知，一名在香港上班的深圳籍房地产经纪人表示，在每天往返于深圳河的路上，他突然产生了一个想法，今年要把深圳的房子卖了，回香港买房。

分析

去年的深圳楼市是杠上加杠

在四个一线城市中，去年深圳房价的涨幅独占鳌头，市场各方声称，房价不断高涨代表着城市竞争力越强，为此找出了多种支撑高房价的理由，如经济增速最高、高科技和互联网企业发展势头猛、环境最宜居等方面。不过，深圳市规划国土委内部人士告诉北青报记者，上述这些因素这几年一直存在，并非去年才出现。那么，到底是什么风把深圳这波楼市给吹起来了？

在过去4年里，深圳每年的成交面积都在400多万平方米，2012年甚至低至366 .74万平方米。但在2015年，深圳的成交面积从2014年的403.06万平方米陡涨至665 .89万平方米，涨幅高达65.2%。这一切得益于深圳在2014年底-2015年放开信贷，使得深圳在2015年的住房贷款突破6000亿元。从这个意义上来说，深圳楼市可谓“杠杆楼市”。

6000亿元的住房贷款余额已经超过了北京。根据中国人民银行发布的数据，2014年底全国住房贷款余额是11.5万亿元，深圳以全国百分之一的人口，占据了约5%的住房贷款额度。深圳资深楼市观察者悦涛告诉北青报记者，深圳的住宅成交量和金额历来都低于京沪，但是，深圳的住房贷款余额却超出北京一截，在全国仅次于上海。而深圳的经济总量、货币量、人口数，都是远低于京沪的。即便剥离央企等机构存款，居民储蓄存款仍不及京沪的一半。由此可以得出一个结论，深圳楼市是基于高杠杆的楼市，去年的深圳楼市是杠上加杠。